《淮北市物业专项维修资金管理办法》政策解读

一、制定的背景和依据                    

为切实加强和规范我市物业专项维修资金的管理，严格执行建设部财政部和安徽省维修资金管理办法规定，有效解决当前维修资金交存、使用、续筹管理工作中存在的突出问题，保障物业小区物业共同部位、共同设施设备正常维修和使用，实现维修资金管理规范化、制度化和信息化，制定一部有较强针对性和实用性的物业专项维修资金管理办法势在必行。

根据《中华人民共和国民法典》《安徽省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规和规章，同时参照并借鉴了省内外其他地市先进经验做法，并结合我市实际，起草了《淮北市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）。

二、制定意义和总体考虑

维修资金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金 ，是住房的“养老金”，关乎人民群众的切身利益。通过出台《办法》，明确管理体制、完善交存续筹、确定使用范围、优化使用程序、强化监督服务机制等着力解决我市维修资金管理工作实践中出现的新情况、新问题，更好地指导和规范业主、业主委员会、物业服务企业、行业监管部门在维修资金的交存、使用和管理等方面的行为，维护维修资金所有人的合法权益。

三、研判起草过程

（一）起草初稿。2023年6月，市住建局启动起草工作。分别至县区维修资金管理部门进行了专题调研，并对国家、省以及其他城市的相关规定和经验做法进行了认真学习和研究。在总结前期调研成果基础上，以问题为导向，借鉴省内外其他城市的先进维修资金管理经验，通过多次讨论形成了《办法》初稿。

（二）征求意见。8月8日至9月7日，通过市住建局网站公开征求社会公众意见，期间未收到反馈意见。8月15日，征求市财政局、市自然资源和规划局、市审计局、市市场监管局、市应急管理局、市消防救援支队、濉溪县、相山区、杜集区、烈山区人民政府等单位意见，对提出的部分意见予以采纳吸收并修改完善。10月13日，再次征求市自然资源和规划局、濉溪县、相山区、杜集区、烈山区人民政府等单位意见，其中7家反馈无意见，2家单位共提出5条反馈意见，反馈意见未采纳。

（三）公平竞争审查。10月18日，《办法》经市市场监管局公平竞争审查通过。

（四）合法性审查。11月9日，《办法》经市司法局合法性审查通过。

（五）上会讨论。11月15日，市政府副秘书长霍士启主持召开征求意见专题会议，要求按程序提请市政府常务会议审议。提出书面反馈意见单位在内的9家单位参加，经会议沟通，其中1家单位会后达成一致意见，另1家单位仍存在异议。我局根据协调会意见再次进行修改完善,形成《办法（送审稿）》。

（六）提请审议。12月17日，经市政府第25次常务会议审议通过。

四、总体目标

通过《办法》进一步加强对维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常维修和更新、改造，有效解决当前维修资金交存、使用、续筹管理工作中存在的突出问题，维护维修资金所有人的合法权益。

五、主要内容和框架

《办法》包含“总则、交存续筹、专户管理、使用范围、

使用程序、法律责任、服务监督、附则”八章内容，共四十六条。

（一）适用范围和定义。明确了《办法》的适用范围和维修资金、物业共用部位、物业共用设施设备的定义。

（二）明确部门职责。明确了市、县住建局、市房管中心、各区物管中心、市财政、审计、市场监管、消防、街道办事处、镇人民政府等相关部门的工作职责。

（三）完善交存续筹。明确维修资金的交存主体、交存标准、交存节点、归集措施和续筹办法。首次维修资金，由业主在办理房屋网签备案或房屋交付使用前交存；建设单位自用、出租的物业，由建设单位在办理商品房预售资金监管终止手续前交存。自权属登记改革后，维修资金交存缺少有效措施，归集工作在一定程度上失去保障，导致首次维修资金存在应交未交情况。对此，《办法》科学设置交存节点，以确保维修资金应收尽收。

（四）实行专户管理。明确维修资金专户管理银行的选择方式、账户设立要求、分摊计息标准和方法。《办法》明确，维修资金专户管理银行要通过公开招投标依法选择，同时合理测算定存期限，合规争取利率上浮，提高维修资金增值收益水平，确保资金的持续保值增值，并将增值收益分配记账到户，维护广大业主切身权益。

（五）明确使用范围。该部分主要明确维修资金的使用范围和不得列支的费用范围及使用应具备的条件。《办法》规定，经物业管理区域内专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意，维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。当物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修、更新和改造，此举可带来良好的经济效益和社会效益，实现“花小钱办大事”的效果。

（六）优化使用程序。该部分主要明确维修资金的使用流程、申请主体。优化了资金使用流程，具体分为七个环节：提出申请、勘查鉴定、确定施工单位、制定方案、组织施工并进行竣工验收、决算审计、资金拨付。我省别的地市有将制定方案放在第一步，维修、更新和改造方案包括项目基本情况、维修程度、工期、选定的维修单位、费用预算、分摊范围和明细等内容。若将制定方案放在第一步，申请人在此环节做了这么多准备工作，却在第二步勘查现场后被告知拟维修项目不属于维修资金使用范围，其在思想上一定难以接受，易导致信访隐患，不利于社会和谐稳定。为消除此类隐患，也为了给群众提供更加优质和人性化的服务，我们将查勘现场放在制定方案前，确定可以使用后，再告知其制定方案。

（七）强化服务监督。该部分主要明确施工、监理、审价机构备选库的建立及考核机制；明确维修资金收取、使用和管理情况应定期向业主公示。维修资金来源于业主，具有资金量大、公益性强、影响面广、社会关注度高的特点。近几年，随着一批住宅陆续进入“中老年期”，有关消防、电梯、人防工程等配套设施设备同时进入密集保养或更换期，维修资金的使用开始呈现逐年增多、支出量大的趋势。为进一步加强维修资金规范、合理、高效使用，提高施工效率和质量标准，保障维修工程在质保期内的养护维修，切实维护业主的合法权益，《办法》规定，建立施工、监理、审价机构备选库。经审核，符合要求的机构可以进入备选库，供申请人随机抽取使用，承担物业维修、工程监理和预决算审价工作。以此防控资金管理风险，确保维修资金安全、合理使用。

六、创新举措

（一）实行预算管理，确保资金使用安全高效

《办法》规定，区级使用维修资金实行预算管理，一是为减少审批时间，二是为保证资金安全。市级不对资金使用进行复核，既减少审批环节，又缩短办事时限，便于申请项目得到及时维修。严格资金追加程序，是为了保证资金的安全，在此前提下会最大限度地保证申请项目应修尽修，以切实维护业主合法权益。维修资金属于业主所有，作为管理部门，不仅要管好更要用好这笔钱，实行预算管理，目的就在于此。

（二）部门上下联动，共解资金续筹难题

维修资金是小区物业管理的“养命钱”，有住宅养老保险金之称，如果只用不充，很容易枯竭。随着维修资金余额濒临30%的红线，甚至出现“赤字”，我市越来越多小区将面对这道治理难题：维修资金续筹。为了破解这个难题，《办法》在“硬约束”上下功夫，如存量房交易环节的限制，业主必须补交或补足维修资金后方可交易。并且具体规定了续筹办法，实行县区物管部门、业委会或街道办、镇政府、社区居（村）委会多部门联合，共解资金续筹难题。

（三）严格规范存储，确保资金保值增值

《办法》明确，维修资金专户管理银行要通过公开招投标依法选择，同时合理测算定存期限，合规争取利率上浮，提高维修资金增值收益水平，确保资金的持续保值增值，并将增值收益分配记账到户，维护广大业主切身权益。

（四）建立统筹维修资金，破解“钱不能用”难题

《办法》明确，维修资金定存的增值部分，扣除财政部门核定的管理费用和向交存业主分摊计息外，其余增值收益部分按物业管理区域建立统筹维修资金，在物业管理区域内统筹使用，主要用于工程审价机构预（决）算审价费用、应急维修项目费用、投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险和其他不可预见费用等。

建立统筹维修资金账户，明确其来源及用途，破解“钱不能用”的难题。统筹资金优先用于预（决）算审价、应急维修项目和投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险等，减少业主维修资金本金的列支，以此延长资金使用周期，使业主直接受益。

（五）实行多种表决方式，破解业主表决难题

现行的《安徽省物业专项维修资金暂行办法》规定，维修资金申请使用“经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施”。为解决维修资金申请使用业主表决难问题，《办法》根据《民法典》第二百七十八条，规定维修资金使用“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，经参于表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”即可实施维修，使用维修资金不再需要双2/3的业主同意，只需双1/3的业主同意即可。减少了表决人数，缩短了表决周期。同时可以采取以下四种表决方式：委托表决、集合表决、默认表决和异议表决，进一步解决群众在维修资金使用表决上的“堵心事”。

七、保障措施和下一步计划

一是加大对《办法》的宣传力度，进一步提升维修资金政策的知晓度和认知度；二是加快推进维修资金管理系统建设工作，实现维修资金业务全流程线上办理；三是大力推进施工、监理、审价机构备选库的建立及考核机制的完善工作；四是加强对开发企业、业主委员会和物业服务企业等部门的业务培训工作。

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