【社会征集】关于公开征求《淮北市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》意见建议的公告

为促进地方立法的民主化、公开化，充分了解民情、反映民意，提高立法质量，现将《淮北市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》全文公布，面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见或建议，意见建议请于2024年1月6日前以传真、电子邮件、信函等方式提出，并注明联系人和联系方式。

联系地址：淮北市相山区淮海中路73号淮北市房产管理服务中心市物业管理工作领导小组办公室；邮政编码235000；

电子邮箱：15757386570@163.com；

联系电话：0561-3899650；13856175003。

淮北市住房和城乡建设局    

                             2023年12月7日        

 

附件1：淮北市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）

 附件2：《淮北市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》起草说明.docx

 

  

 

淮北市住宅小区物业管理条例

（征求意见稿）

 

第一章  总则

第一条【目的依据】 为了规范住宅小区物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理相关主体的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 

第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条【原则目标】 住宅小区物业管理应当遵循党建引领、政府监管、属地管理、业主自治、协商共建、科技支撑的工作原则，建立健全街道乡镇各级党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构，提高住宅物业管理服务水平。

第四条【政府职责】  市、县（区）人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，将其纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，实现住宅小区物业管理全覆盖，建立住宅小区物业管理联席会议制度，组织开展综合执法服务进小区活动，制定实施物业管理扶持政策，协调解决物业管理中的重大问题，统筹推进住宅小区物业管理各项工作。

第五条【主管部门职责】 市物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）制定本市物业服务管理相关政策并组织实施；

（二）指导和监督县（区）物业管理行政主管部门开展物业服务管理的监督管理工作；

（三）会同有关部门依法制定建筑物及其附属设施的维修资金的监督管理制度；

（四）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准；

（五）建立全市统一的物业服务管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统；

（六）法律、法规和规章规定的其他职责。

县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内住宅小区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）贯彻执行物业服务管理相关法律法规、政策制度；

（二）指导街道办事处、乡镇人民政府政府实施物业服务管理相关工作；

（三）监督管理辖区内物业服务企业遵守法律法规和物业服务合同、依法公开必须公开的各种事项和费用；

（四）指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（五）负责管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作；

（六）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员开展培训；

（七）法律、法规和规章规定的其他职责。

第六条【有关部门职责】 市和县（区）相关行政管理部门或者机构，应当按照下列规定，做好相关行政执法和监管工作： 

（一）发展改革部门负责制定物业服务收费政策，监督管理物业服务区域内电动汽车充换电设施建设运营，把物业服务信用信息纳入公共信用信息目录，会同住建部门制定守信激励措施与失信惩戒措施；

（二）公安部门负责依法查处物业服务区域内散布谣言、故意损毁公私财物、燃放烟花爆竹、饲养动物干扰他人正常生活、制造噪声干扰他人正常生活等违反治安管理行为，做好流动人口监督管理，查清从建筑物中抛掷物品责任人，协调处置重大治安事件和群体性事件,对物业服务区域安全技术防范和保安服务实施监督管理和业务指导；

（三）城市管理部门负责依法查处物业服务区域内各类违法建设、乱张贴、违规悬挂广告、违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾、乱设摊点等行为，处罚擅自改变房屋承重结构或者外立面、在外墙开门窗、开挖地下空间、搭建建筑物构筑物、砍伐移植树木、占用和毁坏绿地等违法行为；

（四）市场监管部门负责物业服务企业登记注册，对物业服务区域内电梯等特种设备安全实施监督管理，受理物业服务价格投诉举报，依职责组织指导查处特种设备、物业服务价格收费、不正当竞争、无照经营等违法违规行为；

（五）消防救援机构依法履行对物业服务区域内消防安全综合监管的职责，依法查处消防安全违法行为，督促相关主体落实消防安全责任，指导协助有关单位做好消防宣传教育工作。

自然资源规划、司法、财政、民政、生态环境、应急管理、数据资源管理、人防等部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。

市高新技术产业开发区按照职责做好本辖区内住宅小区物业管理工作。

第七条【街道、社区职责】 街道办事处、乡镇人民政府应当落实属地管理责任，配备物业管理工作人员，落实工作经费，协调、监督辖区内住宅小区物业管理活动，并应当做好下列工作：

（一）组织、指导、协调业主大会的成立和业主委员会的选举、换届；

（二）指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立业主委员会主任离任审计制度；

（三）参加物业承接查验，指导监督物业管理项目的移交和接管；

（四）指导监督物业服务企业依法履行义务；

（五）组织召集物业管理联席会议，调处矛盾纠纷；

（六）法律、法规和规章规定的其他职责。

居民委员会、村民委员会应当协助和配合街道办事处、乡镇人民政府做好辖区内物业管理相关工作，负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

第八条【行业自律】 物业服务行业协会应当依法制定行业规范，加强行业自律，规范行业经营行为，调解物业服务行业纠纷，组织业务培训，促进行业诚信建设、标准建设，推动物业管理行业高质量发展。物业服务行业协会应当接受物业管理主管部门的指导和监督。

 

第二章  业主大会和业主组织

第九条【首次业主大会筹备组】 一个物业管理区域达到成立业主大会法定条件的，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者十人以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。

业主大会会议筹备组由五至九人单数组成。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会，由街道办事处、乡镇人民政府重新组织筹备工作。

第十条【首次业主大会会议筹备经费】 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业管理区域规划核准总建筑面积（含地下建筑面积）每平方米零点三元且总额不少于三万元，最高不超过八万元的标准承担。建设单位应当在住宅小区竣工验收备案前，一次性将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

第十一条【业主大会会议】 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开业主大会，且每年至少召开一次，召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。

业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，在业主身份确认的前提下，业主大会会议可以采用电子表决、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式，鼓励业主采用物业管理电子投票系统共同决定物业管理重大事项。

业主大会会议不得就未公示议题进行表决。

业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示，并告知物业所在地居民委员会、村民委员会。

业主大会会议未能形成相关决议决定或者业主就表决结果存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告之日起三十日内进行调查研究、指导修改完善相关议题后，督促组织召开业主大会会议重新表决。

第十二条【业主委员会制度】 实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。业主委员会每年应当向业主大会述职，并向街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理工作有关情况。街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。

业主委员会应当建立工作档案制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等物业管理的重要事项如实记录，保存期限不少于五年。

业主委员会应当建立物业服务接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督。

推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度，审计结果应当在物业管理区域显著位置公告。审计费用在住宅小区公共收益中支出，无公共收益或者公共收益不足的，街道办事处、乡镇人民政府应当给予适当补助。

第十三条【业主委员会备案及开立账户】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知居民委员会、村民委员会。备案时应当提交下列材料：

（一）关于选举情况的报告；

（二）业主大会议事规则、管理规约；

（三）业主大会表决结果明细表、汇总表；

（四）业主大会会议决定；

（五）业主委员会成员和候补成员的姓名、职务、房屋坐落、联系方式等基本情况。

业主委员会办理备案手续后，凭备案回执申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，开立银行账户，并将印章式样和银行账号书面报告街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会应当建立印章使用登记制度，业主大会、业主委员会印章由业主委员会保管；使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则规定或者业主大会会议决定；需要使用业主委员会印章的，应当由业主委员会过半数委员签字同意；业主大会议事规则另有规定的从其规定。

第十四条【业主委员会履职负面清单】 业主委员会有下列情形之一的，物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，拒不改正的，依法撤销并向全体业主通告；严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府可以应五分之一以上业主要求，在三个月内指导召开业主大会会议，重新选举业主委员会；涉嫌违法行为的，应当向相关部门报告：

（一）越权行使业主大会职权或者不执行业主大会决定的；

（二）未经业主大会表决通过，选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（三）未经业主大会表决通过制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（四）未经业主大会表决通过改变共有物业用途，改建、重建建筑物、构筑物及其附属设施；

（五）挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收入的；

（六）业主委员会作出的决定违反法律、法规的。

第十五条【业主委员会成员候选人产生方式】 业主委员会成员应当由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、网格员、楼栋长以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员。

业主委员会成员候选人，通过业主自荐或者联名推荐，居民委员会、村民委员会推荐的方式产生，业主大会会议筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会成员候选人确定后，筹备组应当在选举日的十五日前将候选人的情况向全体业主公示，公示时间不得少于七日。

第十六条【业主委员会换届】 业主委员会任期届满三个月前，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。街道办事处、乡镇人民政府应当指导和协助业主委员会按照首次业主大会筹备组的规定成立换届工作小组，并在任期届满前，由换届工作小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

换届工作小组由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、现业主委员会代表和业主代表组成，人数为五至九人单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会、村民委员会组织业主推荐。换届工作小组组长由街道办事处、乡镇人民政府确定。

换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同决定事项组织召开业主大会会议。

第十七条【物业管理委员会】 物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应在三个月内组建物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府确定。

业主委员会选举产生后，物业管理委员会停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理交接手续后解散。

物业管理委员会作为临时机构，暂时代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立，任期一般不超过三年，期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

 

第三章　物业服务

第十八条【承接查验】 新建物业交付使用前，建设单位与前期物业服务企业应当在县（区）物业管理行政主管部门的指导、监督下开展物业承接查验，街道办事处、乡镇人民政府以及业主代表可以参与，并对承接查验结果签字确认。

物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应当妥善保管，物业交接后三十日内，物业服务企业应当将承接查验档案资料复制报送街道办事处、乡镇人民政府。县（区）物业管理行政主管部门应按照档案整理要求将物业承接查验备案资料立卷归档。

物业服务企业在物业服务终止十日前，应当向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交物业承接查验档案资料，并经街道办事处、乡镇人民政府和业主代表确认。

 第十九条【物业服务用房】 自然资源规划部门应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

物业所在地县（区）物业管理行政主管部门在住宅物业交付使用前，应当对物业服务用房进行核实。

 物业服务用房应当相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二层以下。配置在住宅楼内的，应当有独立通道。

物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电、通讯等使用功能。

 第二十条【人员配备】 物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

物业服务项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会、村民委员会报到，在居民委员会、村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。

第二十一条【信息公开】 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公开并及时更新包括但不限于下列事项：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（四）物业专项维修资金使用、利用共有部分从事经营活动产生的收益的收支情况、物业服务费用使用情况；

（五）上年度物业服务合同履行、服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（六）法律、法规规定应当公开的其他事项。

前款第一项、第二项、第三项应当常年公告并及时更新；第四项应当每半年至少公布一次；第五项应当每年至少公布一次。

业主对公示内容提出异议的，物业服务企业应当予以答复。

第二十二条【安全隐患】 物业服务企业应当加强日常巡查，在消防车通道、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒；对人流干道、疏散通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查。

发现存在安全隐患的，应当及时提醒业主、物业使用人采取措施消除安全隐患；业主、物业使用人未采取措施消除安全隐患的，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取必要的防范措施，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

第二十三条【装饰装修】 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当在开工前告知物业服务企业，签订并严格遵守住宅装饰装修管理协议，并配合其进行必要的现场检查。物业服务企业应当书面告知房屋装饰装修的禁止行为、垃圾堆放清运要求、施工时间等注意事项。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查和监督，及时制止违规装饰装修行为；对拒不改正的，物业服务企业应当立即报告有关部门，相关部门接到报告后应当及时登记、处理。

第二十四条【物业服务企业的禁止行为】 物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准或者提高物业服务收费标准、增加收费内容；

（二）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

（三）许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；

（四）采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费；

（五）违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；

（六）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

（七）干扰业主大会成立、业主大会会议召开和业主委员会选举；

（八）强制业主、使用人通过生物信息方式使用共用设施设备；

（九）损坏、擅自停用公共安全防护设施设备；

（十）法律、法规禁止或者管理规约、业主大会议事规则禁止的其他行为。

有前款规定情形之一的，业主可以向市、县（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉。市、县（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当进行核查，依法作出处理并告知业主。

第二十五条【物业服务收费】 物业服务收费应当按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市发展改革部门按照国家和省有关规定，根据物业服务成本变化情况等因素，每三年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。物业服务合同签订后，政府指导价进行调整的，物业服务费从次年一月一日起，按照调整后的标准执行。

物业服务收费实行市场调节价的，物业服务费用标准按照权责对等、质价相符的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。物业管理协会可以在住建部门的指导、监督下，根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务内容、服务标准及参考价格，供业主和物业服务企业参考。

物业服务企业预收物业服务费用原则上不得超过一年期限且不得超过合同有效期的剩余期限，不得强制或者变相强制预收物业服务费用。

第二十六条【收费争议处理】 业主、业主委员会、物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向发展改革部门咨询，发现价格违法行为的，可以向市场监管部门投诉举报。

发展改革部门应当会同相关部门建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务企业擅自扩大范围收费、不按照规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务企业规范收费行为。

第二十七条【物业服务费用缴纳】 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费用。业主逾期未交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其限期交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。

第二十八条【物业服务延伸】 鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，满足居民多样化多层次居住生活需求，与业主或者物业使用人依法订立个性化服务合同，提供有偿服务。

物业服务企业提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。

第二十九条【老旧住宅小区】  对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，县（区）人民政府应当制定整治改造计划，细化确定改造内容清单、标准和支持政策，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境和物业管理条件。

街道办事处、乡镇人民政府应当引导居民协商确定老旧住宅小区的管理模式，指导成立业主大会，选举业主委员会，推动建立物业管理长效机制。

首次业主大会会议的筹备经费，由县（区）人民政府承担。物业服务费用由业主承担。

 

第四章 物业的使用和维护

第三十条【公共收益范围】 物业服务区域内依法属于全体业主的公共收益包括：

（一）利用配建用房、电梯轿厢、车位、车库、公共场地等共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因业主的共有部分被侵占、损害或者被依法征收所得的补偿、赔偿费用；

（三）共有资金产生的孳息；

（四）其他合法收入。

第三十一条【公共收益用途】 公共收益可以用于下列支出：

（一）补充建筑物及其附属设施的维修资金；

（二）维修、更新、改造、增设共用部位、共用设施设备，但物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主委员会工作经费；

（四）第三方审核、审计、检测所需费用；

（五）物业服务合同或者临时管理规约、管理规约规定的其他事项。

专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

未经业主共同决定，不得使用公共收益。任何单位和个人不得挪用、侵占公共收益。

第三十二条【公共收益管理】 一个物业服务区域应当且只能开立一个公共收益账户，单独列账，独立核算。公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户。

未成立业主委员会的，物业服务企业应当与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户。

实行公共收益共管账户的，居民委员会、村民委员会应当对业主委员会或者物业服务企业使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。街道办事处、乡镇人民政府应当做好对公共收益共管账户的监督管理。

公共收益管理单位应妥善保管公共收益的会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，任何单位和个人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。

公共收益管理单位可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公布，审计费用从公共收益中列支。

第三十三条【车位（库）管理】 物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库，应当出租给业主、物业使用人停放车辆，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

 物业管理区域内，占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。

第三十四条【车辆停放】 在物业管理区域，应按照规定停放机动车、非机动车，不得占用、堵塞疏散通道、消防车通道、安全出口，或者妨碍行人和其他车辆的正常通行，不得占用公共区域长期停放车辆。

在物业服务区域，设置电动汽车、电动自行车充电装置应当遵守法律法规规定，不得违反用电安全要求私拉电线、插座为电动汽车、电动自行车充电。

物业服务企业应当履行车辆停放管理义务，加强巡查，引导机动车、非机动车使用人有序停放。

第三十五条【充电场所和设施】 住宅小区应当根据需要设置电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。

新建住宅小区，建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。

物业服务人应当根据业主大会授权，利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并提供充电服务。业主安装充电基础设施时，物业服务人应当配合业主或者其委托的施工单位，提供相关图纸和资料，配合并协助现场勘查、施工。

第三十六条【维修资金交存和转让】 业主应当在办理商品房交付手续前，一次性足额交纳专项维修资金，未交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位自持、出租住房需要交纳专项维修资金的，住房专项维修资金由建设单位交纳。业主转让物业、办理转移登记后，转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还；因征收或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金余额归业主所有。

不动产登记机构在进行不动产权登记、转移登记或者抵押登记时，应当核验专项维修资金交存情况。

第三十七条【维修资金续筹、补建】 业主的建筑物及其附属设施的维修资金账户余额低于首次交存的百分之三十或者未建立账户的，业主委员会应当组织续交、补建；续交、补建方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定；未成立业主大会的，由居民委员会、村民委员会组织业主续筹、补建。

业主未按照管理规约的约定或者业主共同决定续交物业专项维修资金的，由业主委员会催告。

所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会、村民委员会应当督促、指导建筑物及其附属设施的维修资金续筹、补建工作。业主有权向住宅专项维修资金代管部门查询住宅专项维修资金交存、使用以及账面余额情况。

第三十八条【维修资金应急使用】 物业保修期限届满后，发生下列危及安全情形之一，经街道办事处、乡镇人民政府现场勘查、认定需要立即使用建筑物及其附属设施的维修资金的，报维修资金监管部门审核后，可以直接申请使用：

（一）电梯故障危及人身安全或者存在安全隐患经电梯检验检测机构确认的；

（二）消防设施损坏严重，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（四）楼体外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）其他危及房屋安全的情形。

发生前款规定的紧急情形，物业服务企业应当先行采取应急防范措施，应急维修工程竣工验收后，应当将经过审计的物业专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在住宅物业管理区域内显著位置公示。

 

第五章 监督管理

第三十九条【信用管理】 市、县（区）物业管理行政主管部门应当做好物业服务企业的信用信息征集和诚信档案管理，会同相关部门建立完善统一的物业管理信用评价机制和守信激励、失信惩戒制度，依法在前期物业服务招投标、选聘物业服务企业、政府采购、日常监督管理、表彰奖励等方面应用信用信息。

街道办事处、乡镇人民政府应当协助开展物业服务企业信用信息的征集和核查工作。

第四十条【服务质量评价】 市、县（区）物业管理行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府以及业主委员会应当组织业主或者第三方机构对辖区内物业服务企业进行满意度测评和服务质量考核测评，测评结果应当向社会公开。

测评不合格的物业服务企业要按照要求限期整改，对整改不达要求的物业服务企业可由业主大会共同决定启动退出机制。

第四十一条【综合执法】 市、县（区）人民政府应当建立由住建、城市管理、公安、市场监管、消防救援等部门和机构为主体的综合执法进小区工作机制和违法行为投诉登记制度，加强物业管理区域内执法联动，并在物业管理区域内显著位置公示执法责任单位相关联系信息，依法查处物业服务区域内的违法行为。

第四十二条【投诉举报】 市、县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务投诉、举报受理处置机制，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务管理活动中的投诉、举报，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人、举报人；属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人、举报人。

业主、业主委员会、物业服务企业等有关单位和个人应当予以配合和协助，不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法开展工作。

第四十三条【纠纷调解】 市、县（区）、街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会应当建立业主代表、业主委员会、物业服务企业以及相关企事业单位共同参与的议事协商机制，建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，加强纠纷源头治理。

发生物业管理争议后，当事人双方可以通过自行协商解决；协商不成的，可以向基层人民调解委员会或者街道办事处、乡镇人民政府申请调解，也可以直接提起诉讼或者依法申请仲裁。

鼓励社会工作者、人民调解员、专业人士、物业服务行业组织以及退休老党员、老干部、老职工等参加物业管理纠纷调解。

 

第六章  法律责任

第四十四条 【法律责任衔接】 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照其规定处罚。

本条例规定的行政处罚，实行综合行政执法的，依法由综合执法部门实施；其他的依法由有关部门实施。

第四十五条【法律责任】 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（区）物业管理行政主管部门或者有关部门予以处罚：

（一）违反本条例第二十条规定，物业服务企业项目负责人未按时报到的，由县（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；

（二）违反本条例第二十一条规定，未按照规定如实公开并及时更新有关信息的，由县（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处一千元以上五千元以下罚款；

（三）违反本条例第二十四条第一款第（四）项规定，物业服务企业采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费的，由县（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处二千元以上一万元以下罚款。

第四十六条【法律责任】 违反本条例第三十四条规定，不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆，影响道路通行安全的，由公安部门依法查处；违反消防安全管理规定为电动汽车、电动自行车充电的，由消防救援机构责令改正，处警告或者五十元以上二百元以下罚款。

 

第七章  附    则

    第四十七条 【自行管理】 业主经依法表决同意的，可以实行自行管理，由全体业主依法决定共同事项，也可以在业主中推选执行机构负责召集业主决定共同事项。所在地的街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会等相关部门、组织应当予以指导和监督。

全体业主或者执行机构可以参照本条例依法决定共同事项和实施物业管理，应当对自行管理的内容、标准、费用、期限，执行机构、管理人等内容作出约定并公示。

业主自行管理区域内的电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行管理维修和养护。

第四十八条【参照适用】 物业服务企业之外的其他管理人接受业主或者业主大会委托管理住宅物业的，适用本条例有关物业服务企业的规定。

非住宅物业的管理参照本条例执行。

第四十九条【生效时间】  本条例自  年  月  日起施行。