【发布会实录】《淮北市城区基准地价更新成果、市辖区园地林地草地基准地价制定成果》政策解读新闻发布会

一、活动主题：《淮北市城区基准地价更新成果、市辖区园地林地草地基准地价制定成果》

二、承办单位：淮北市自然资源和规划局

三、新闻发布会时间：2024年3月28日下午

四、活动地点：淮北市自然资源和规划局十三楼会议室

五、主持人：淮北市自然资源和规划局党委委员、总规划师程祖银

六、参加人员：本局机关各科室、媒体记者、

各位媒体朋友们，同志们：

大家下午好！

为加强对土地价格的宏观调控和管理，促进土地优化利用，2023年初，经市政府同意，我局启动了新一轮城区基准地价更新和市辖区园地林地草地定级与基准地价制定工作。成果已顺利通过省自然资源厅验收，并经市政府（淮政秘〔2023〕110号和淮政秘〔2024〕19号文件）批准，分别于2024年1月1日和3月23日起开始施行。大家可以到市自然资源和规划局网站进行详细查询。

下面，我将从工作背景、开展情况、成果内涵及主要内容等四个方面向大家作简要介绍。

一、工作背景

我市城区上一轮土地定级和基准地价成果是2020年更新，批准实施至本轮修编已有三年。

根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、原国土资源部《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》、自然资源部办公厅《关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办发〔2023〕399号）以及省自然资源厅《关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2022〕1号）等相关文件要求，建立基准地价定期更新制度是完善土地市场的基本制度之一，基准地价应每3年进行一次更新，6年进行一次全面更新。其成果由省级自然资源主管部门组织验收后报自然资源部备案，并由市（县）人民政府批准公布实施。为此，我市结合近年来经济建设发展情况，开展了新一轮城区土地定级与基准地价成果的调整更新和市辖区园地林地草地基准地价的制定。

二、工作开展情况

城区基准地价更新和市辖区园地林地草地基准地价制定工作在市政府的统一领导和各相关部门积极配合下，开展外业调查、资料收集、内业处理等工作。基准地价初步成果于2023年8月下旬基本完成，先后征求局内各相关科室（分局）和16家市直相关部门、辖区政府意见；9月22日，邀请市人大代表、政协委员、各区政府、市直部门、镇政府、企业代表、评估机构等代表进行了公开听证，同日邀请了相关专家进行了成果论证；9月27日，局法律顾问出具了法律意见书，明确成果制定程序合法，不违反相关法律法规规定；11月11日，市委政法委组织专家对风险评估成果进行论证，并通过备案；11月22日，市司法局出具“程序履行完备，可依法提请决策”合法性审核意见；11月26日，通过市自然资源规划委员会第44次会议审议；12月5日和2024年3月7日，分别通过省自然资源厅组织的专家组验收。

2023年12月21日和2024年3月23日，市政府分别印发了《淮北市人民政府关于公布城区基准地价更新成果和杜集区段园镇基准地价制定成果的通知》（淮政秘〔2023〕110号）和《淮北市人民政府关于公布市辖区园地林地草地定级和基准地价制定成果的通知》（淮政秘〔2024〕19号）公布施行。

三、基准地价成果内涵

（一）城区基准地价更新成果内涵

1. 评估期日：2023年1月1日。

2. 土地权利类型：国有建设用地使用权。

3. 土地使用年期：商业服务业用地40年；住宅用地70年；工业、物流仓储、公共管理与公共服务、公用设施和交通运输用地均为50年。

4. 平均容积率：商业服务业用地各级别分别为：2.5、2.1、1.8、1.4、1.2、1.1、1.0；

住宅用地各级别分别为：2.2、2.0、1.9、1.6、1.3、1.2；

工业用地各级别均为1.2；

公共管理与公共服务用地各级别分别为：1.4、1.3、1.2、1.0；

物流仓储和交通场站用地各级别均为1.0。

（二）园地林地草地基准地价内涵

1. 估价期日：2023年1月1日。

2. 土地权利类型：承包经营权。

3. 土地权利年期：园地30年、林地30年、草地30年。

4. 其他说明：基准地价均为土地价值，不含地上附着物和定着物价值。

四、成果主要内容

（一）城区基准地价更新成果

1. 城区土地定级范围调整情况

本次城区定级范围根据“三区三线”划定成果中确定的城镇开发边界综合确定，包括主城区及石台镇、朔里镇、渠沟镇、烈山镇、宋疃镇、古饶镇等中心镇区，总面积179.02  km2。其中，主城区北至开端路，东至东外环路，南至殷楼路，西至411省道，面积173.27 km2。较上轮面积减少了87.34  km2，核心区范围基本保持不变，减少的范围主要是山体、湖泊的区域。

（1）城区商业服务业土地级别调整情况：相湖与乾隆湖之间区域由上轮的五级地调整成四级地，更好的与县城区基准地价进行衔接；洪碱河与金凤路以西区域由五级地调整成六级地。

（2）城区住宅土地级别调整情况：濉溪路以西电厂专用线以南区域由一级地调整成二级地，淮师大区域由二级地调整成一级地；碳谷湖公园以北、光明路以东区域，环湖路以东区域以及碱河路以南、绿金湖以西区域由三级地调整成二级地；乾隆湖、相湖周边区域，东部新城沱河东路以南区域由四级地调整成三级地；东部新城花山区域由五级地调整成四级地。

（3）城区工业土地级别调整情况：洪碱河与金凤路以西区域由上轮的二级地调整成三级地；光明路以东龙湖工业园区域由五级地调整为四级地。

（4）城区公管公服土地级别调整情况：南湖路与方安路之间区域由上轮的二级地调整成一级地；天街风景区与花山之间区域三级地调整成二级地；东部新城花庄路以东的区域由四级地调整成三级地。

2. 基准地价调整情况

调整后的新一轮城区基准地价，商业服务业用地较上轮略有下调；住宅和公管公服用地略有上调；工业用地基准地价保持稳定。

（1）商业服务业用地细分为9个分类，基准地价划分为7个级别，与上轮相比，商服用地基准地价平均降幅约7.89%。

（2）住宅用地划分为6个级别。与上轮相比，住宅用地基准地价平均涨幅约3.9%。

（3）工业用地划分为5个级别。与上轮相比，工业用地基准地价保持稳定。

（4）公管公服和交通运输用地划分为4个级别。与上轮相比，基准地价平均涨幅约2%。

（5）公用设施用地划分为4个级别，与上轮相比，公用设施基准地价平均涨幅约3%。

（6）物流仓储和地下空间基准地价首次制定。

（二）市辖区园地林地草地基准地价制定成果

1. 级别划分情况。

（1）园地、林地、草地分别划分二个级别。其中，园地一级地定级面积34.24km2，主要分布在段园镇、朔里镇、高岳街道、渠沟镇、烈山镇、宋疃镇范围；二级地定级面积9.34km2，主要分布在朔里镇、烈山镇、宋疃镇、古饶镇范围；

（2）林地一级地定级面积17.91km2，主要分布在东山街道、高岳街道、任圩街道、烈山镇、宋疃镇范围；二级地定级面积75.22km2，主要分布在石台镇、矿山集街道、烈山镇、宋疃镇、古饶镇范围。

（3）草地一级地定级面积3.13km2，主要分布在任圩街道、东山街道、矿山集街道范围；二级地定级面积10.0km2，主要分布在高岳街道、朔里镇、石台镇、烈山镇、宋疃镇、古饶镇范围。

2. 基准地价制定情况。

（1）园地基准地价：一级地价格2.5万元/亩、二级地价格2.2万元/亩。

（2）林地基准地价：一级地价格1.9万元/亩、二级地价格1.72万元/亩。

（3）草地基准地价：一级地价格0.9万元/亩、二级地价格0.7万元/亩。

以上为本次新一轮城区基准地价更新成果和市辖区园地林地草地基准地价制定成果的主要内容，谢谢大家！

问题一：本次淮北市新一轮城区基准地价更新成果与上一轮基准地价成果存在哪些变化？

本次城镇基准地价更新除了常规的土地级别和地价进行适当调整外，较上一轮的变化主要体现在以下四个方面：

（一）定级范围的变化。上轮基准地价定级范围依据土地利用总体规划、城市总体规划来确定，本次定级范围依据国土空间总体规划中城镇开发边界确定。

（二）用地类型发生变化。上轮基准地价用地类型包括商服、住宅、工业、公共管理与公共服务、交通运输用地等五个一级地类，本次基准地价更新依据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，用地类型包括商业服务业用地、住宅用地、工业用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地等地类，并且部分用地类型细化到二级、三级地类，适应新形势下，新产业新业态的需求，满足针对不同权利类型、不同用地类型更加精细化地价管理。

（三）覆盖区域更加全面。本次城镇基准地价更新除中心城区外，将周边的宋疃镇、古饶镇、段园镇等镇纳入本次城镇基准地价体系，实现淮北市市辖区国有建设用地城镇范围全覆盖。

（四）本轮城区基准地价更新成果首次增加了地下空间基准地价。

问题二：请问地下空间基准地价包括哪些内容，制定地下空间基准地价的意义以及如何应用？

淮北市地下空间基准地价包括地下空间商业服务业、经营性停车场（库）、物流仓储用地三类。

随着城市化的快速发展,产生了城市扩展与空间拥挤、交通堵塞、停车困难、环境污染等一系列问题,严重影响着城市化进程和城市系统功能的正常运行。通过合理开发利用城市地下空间,使淮北市从平面扩展逐渐转向三维开发,实施“紧凑型”城市发展战略,对于提高城市容量、解决交通拥堵、停车困难、促进土地节约集约利用,实现城市经济社会可持续发展具有重要的现实意义。

关于地下空间基准地价的应用，由于地下空间开发利用效益很大程度上取决于地表土地区位及其地上土地利用方式与利用效益，地下与地面的趋势基本一致，地下空间基准地价区域划分采用地表相应用途基准地价的级别划分。地下空间在出让前需要进行地价评估时，可采用地下空间基准地价评估体系，除不需容积率修正外，需进行地下层数修正，其他按照地下空间基准地价修正体系进行修正。 

问题三：淮北市开展制定市辖区园地、林地、草地定级和基准地价，具体有什么意义？

根据《自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办发〔2023〕399号）、《安徽省自然资源厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（皖自然资用函〔2023〕23号）等文件精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平生态文明思想，切实履行自然资源“两统一”职责。通过开展园地林地草地定级与基准地价制定工作，综合评价全市园地林地草地质量分布情况，构建和补充完善自然资源政府公示价格体系，可以显化园地林地草地资源资产质量和价值，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作，有助于加强自然资源保护与合理开发利用，促进生态产品价值实现，推进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变。 

问题四：本轮城区基准地价的调整成果会不会对房价产生直接影响？

基准地价反映土地的价值和地价总体水平与变化趋势，仅是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有相对稳定性，不会大起大落。土地最终的成交价格是由市场需求决定的，主要取决于地块的实际条件、房企对地块的认可程度以及市场竞争激烈程度等供需因素，不会直接受到基准地价的影响。土地进入市场确定的底价，是根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策综合确定的。因此，不管是地价还是房价，都与项目本身的区位及周边配套有密不可分的关系，也与市场需求等多种因素有关，基准地价的调整不会对房价产生直接影响。

问题五：基准地价作为法定公示地价之一，随着我市园地林地草地基准地价成果的公布实施，基准地价体系也越来越健全了，请问我市基准地价体系具体包含哪些？

我市基准地价体系已经实现了城乡全覆盖。具体包含以下五个方面：

一是城区（国有建设用地）基准地价。主要包括商服用地（零售商业、其他商业服务业、公用设施营业网点、餐饮、旅馆、娱乐康体、商务金融、批发市场）、住宅用地、工业用地、公管公服用地（文化、体育、科研、教育、医疗卫生、社会福利）、物流仓储用地、公用设施用地、交通运输用地和地下空间（商业服务业、停车场（库）、物流仓储）等用途基准地价；

二是国有农用地基准地价；

三是集体建设用地基准地价；

四是集体农用地基准地价；

五是园地林地草地基准地价。