淮北市人民政府办公室关于印发《淮北市深化城镇住房制度改革实施方案》和《淮北市城镇公有住房出售管理实施细则》的通知

淮政〔1995〕53号

濉溪县、各区人民政府，市政府各部门、各直属单位，各县以上企事业单位：

《淮北市深化城镇住房制度改革实施方案》和《淮北市城镇公有住房出售管理实施细则》已经省住房制度改革领导小组批准出台。现印发给你们，请认真组织实施。现将有关问题通知如下：

一、各单位要加强领导，尽快建立健全房改机构，落实专人负责，实行目标责任管理，以保证完成各阶段任务。

二、各有关单位要在市政府统一领导下，各尽其责，密切配合，共同做好方案实施工作。

三、各新闻单位要加强房改舆论引导，采取多种形式广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义，方案的基本内容、任务、实施步骤和有关规定。

四、全市房改实行统一政策，原有的房改政策和规定与本方案不一致的，一律以本方案为准。所有单位，不论隶属关系，都应执行市人民政府对房改的统一部署。

五、严肃房改纪律。市房改办会同审计、监察部门要对房改政策执行情况进行监督、检查，对不执行统一政策和有关规定，低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法违纪行为，要严肃查处并予以纠正。

六、公房出售从1995年10月1日起实施。

淮北市人民政府    

1995年8月25日     

淮北市深化城镇住房制度改革实施方案

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号文）、省政府《关于认真实施国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知》（皖政〔1995〕7号文），结合我市实际情况，在原淮北市住房制度改革实施方案基础上修改制定本方案。

一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容

1、城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

2、基本内容

房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。“四建”即建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业的发展。

3、城镇住房制度改革要配套进行、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场，加强住房资金管理和运用，发展住房金融，加快经济适用住房建设，到本世纪末建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

二、全面推行住房公积金制度

1、住房公积金是一种义务性的长期住房储蓄。实行住房公积金有利于提高职工购建自住房的能力，融通住房建设资金，促进住房建设。所有党政机关、群众团体、企事业单位及其职工（外资企业的外籍员工除外）均按照“个人存储，单位资助，统一管理，专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。

2、目前，住房公积金由在职职工个人和所在单位各按职工个人工资和职工工资总额的5%交纳；少数困难企业经房改部门批准，可按不低于3%的比例交纳，1997年前必须达到5%；外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率各掌握在7—10%之内，已超过这个比例的可以不变。今后，公积金缴交率随经济发展、职工收入增加进行调整。单位和职工个人交纳的住房公积金均归个人所有，存入个人公积金帐户。职工离退休或出国定居，结存的公积金本息返还本人；工作调动时，公积金随工资关系结转。职工在职期间去世，结存的公积金可依法继承。

住房公积金存储暂比照银行活期存款利率计息。

3、住房公积金须做到专款专用，不准挪作它用。住房公积金主要定向用于购、建、大修住房。职工购、建、大修自住房时，可直接使用本家庭成员积累的住房公积金，资金不足的还可以抵押贷款形式使用住房公积金，但其额度不得超过购、建住房款的70%，期限不超过1年，并逐月分期归还，到期还清本息。

单位购、建住房可以贷款形式有偿使用本单位职工公积金，其额度不得超过本单位职工交存余额的85%，贷款期限2—3年。对少数住房困难户较多的单位，经市房改办批准，可在此基础上增加一定的额度。

4、住房公积金个人交纳部分，由职工个人支付；企业为职工交纳的住房公积金，从企业住房基金中解决，未建立住房基金的，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，在成本、费用中列支；行政事业单位为职工交存的住房公积金从单位住房基金中解决，未建立住房基金的，首先立足于单位原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付，差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。

三、积极推进租金改革

1、在职工家庭合理支出范围内加大租金改革力度。1995年公有住房的月租金标准统一调整到每平方米使用面积平均0.55元。1996年、1998年租金分别要达到占双职工家庭平均工资的5%、8%；2000年大于10%，争取达到15%。市、县（区）按照上述目标制定每年的租金调整幅度和标准，同一城市实行统一租金标准。租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计担。房屋实际租金按房屋结构、地段、层次、朝向、设备等因素适当调节。

提高住房租金后，不再给予住房补贴。

在低租金向成本租金过渡阶段，要严格执行省政府皖政〔1982〕10号文件规定的职工住房面枳标准。有技师、高级技师职称的工人，比照同级技术职称职工的住房标准。超过规定面积标准的（多处有住房的，合并计算面积），按成本租金计租。

3、租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。

4、在租金达到成本租金之前，对租住公有住房的住户实行认购住房建设债券或交纳租赁保证金。新住房的租金标准和债券（保证金）标准应高于同期现住房。

住房建设债券按省有关规定计息，5年后一次还本付息。

5、租金调整后，对住房符合规定标准的下列住户分别给予减免：老红军，净增加的租金全免；抗日战争时期参加革命工作的，净增加的租金减交50%；解放战争时期的，净增加的租金减交30%。对政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，适当减免。

四、稳步出售公有住房

1、城镇、独立工矿区的公有住房，除县以上人民政府认为不宜出售的以外，均可出售，购售双方坚持自愿的原则。凡有当地城镇常住户口的职工或居民，可向所在单位或现住房的产权单位申请购买公有住房。每个家庭只能享受一次购一套相应标准面积的住房（有两地住房，只能选择一地购一套住房）。购房面积超过省政府皖政〔1982〕10号文件规定控制标准的，按市场价计价。

2、出售公有住房分别实行市场价、成本价或标准价。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。标准价按负担价和抵交价之和测定。旧房的售价按售房当年新房价格成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定，公有住房的成本价和标准价一年一定，由市、县房改办会同物价、房地产等有关部门测算，经市、县人民政府审核，报省人民政府（附测算成本价、标准价等有关资料证明）批准后公布执行（濉溪县须经市房改领导小组复核）。

据测算，市区公有住房的标准价现已超过成本价。鉴于此，市区公有住房的出售统一实行成本价。

3、职工购买已住用的公房，可适当给予折扣。1994年度折扣率为5%，以后逐年减少，2000年前予以取消。

售房单位对购房职工在建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每一年工龄折扣的数额执行当年房改办公布的标准。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

4、出售公有住房应遵循先评估后出售的原则。实际售价根据住房所处的地段、结构、层次、朝向、设施和装修等因素区别计价。

5、职工购房可以一次性付款。也可以分期付款。售房单位可对一次性付款的购房职工给予一定的折扣，折扣率1995年底前最多不得超过应付房款的20%，1996年底前不超过15%。分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%，余款部分在规定的期限内按月偿还本息，单位不得贴息。分期付款的期眼一般不超过10年。购房职工可向存储住房公积金的银行申请购房抵押贷款。

6、职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般居住5年后，可依法进入市场，在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般居住5年后方可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，房地产行政管理部门有优先购买、租用权。其售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

7、做好与原有售房政策的衔接。1994年1月1日之前出售的公有住房均须按照售房当年的标准价占成本价的比例明确个人拥有的产权比例；超过省政策规定的做法须严格进行纠正。经购房人同意，也同按成本价补足房价款及利息后，所购住房产权归个人所有。

1994年1月1日之后出售的公有住房，一律按《决定》及本方案的售房规定进行规范。以上工作必须在1995年9月底前完成，并由市房改领导小组组织审计、监察等部门检查验收。

8、职工购买公有住房，须个人申请，售房单位向房改办申报（国有住房产权不明确的，需报同级国有资产管理部门界定并审批），经有房地产评估资格的单位评估，房改办会同物价、房地产管理等部门审批，房地产管理部门办理住房产权过户和产权转移登记手续，土地部门办理相应的土地使用权变更登记手续，领取统一制定的产权证书。产权证书应注明各产权者的产权比例。租、售、赠与、继承及其它形式转让所购住房，按国家和市政府规定交纳有关税费。

9、加强住房售后维修、管理服务。住房出售时，应确定维修服务的管理部门（未确定的，仍由原产权单位负责）。可提取10%的售房款建立维修基金，用于支付共用部位、共用设施的维修养护，不足部分由产权占有者按比例分摊。职工购买住房后，室内维修养护开支由购房者负担。改革现行住房管理体制，发展多种所有制形式、多层次的社会化物业管理组织。

五、加强住房资金管理，发展住房金融

1、设置住房资金管理中心，与同级房改办合署办公，代表政府管理住房公积金和房改归集的其它资金。城市住房基金由财政部门管理，行政事业单位住房基金按预算外资金管理办法管理。

2、住房资金管理中心和财政部门分别在政府委托承办房改金融业务的淮北市工商银行、建设银行设立住房资金专户，各种住房资金均分类存入专户。坚持专户存储、集中使用的原则，保证住房资金的专款专用。

3、房改领导小组委托住房资金管理中心和财政部门具体负责住房资金的归集、支付、核算；房改办编制使用计划；财政、审计、监察等部门进行监督。房改领导小组审定住房资金的使用计划和财务收支预决算。

县住房资金管理中心每年度的住房资金预决算，须报省、市住房资金管理中心和财政部门备案。

4、国有住房的出售收入，按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金。其它公有住房的出售收入归属单位所有，纳入单位住房基金。

5、严格住房资金使用的审批手续。住房资金必须用于住房建设、维修和住房制度改革，对房改先进单位要优先安排。暂时闲置的资金可用于购买国债，使资金增值。加强对住房资金的审计，严禁挪用。

6、做好原有住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，逐步纳入职工工资或用于发放住房公积金。把基建投资中的住房投资和住房修缮拨款划转出来，纳入城市住房基金。企业住房基金和其它资金分列，实行单独管理。财税部门要按照房改政策，做好划转和进入成本、费用部分的核定工作。

7、住房资金的存贷等金融业务，由淮北市人民政府委托市建设银行、工商银行办理，并下达委托书。市住房资金管理中心分别与市建设银行、工商银行签订协议，明确双方的义务和责任等。市建设银行、工商银行本着“服务房改、利归地方”的原则，提高服务质量，充分利用政策性住房资金向购房职工提供低息抵押贷款。用于住房建设的住房资金不受信贷规模控制。

住房资金的存贷利率和利息结算等金融管理办法，按省有关规定执行。

六、加快经济适用住房建设

1、政府要制定经济适用住房建设计划，优先安排建设用地，以行政划拨方式供应，并在计划、规划、拆迁、税费等方面给予政策扶持。结合城市规划和旧城改造，合理布局，综合开发，建设便于社会化管理的住宅小区.

2、经济适用住房开发建设，主要资金来源是利用政府用于住宅建设的资金，政策性贷款和以贷款形式使用房改归集的资金，还可通过集资、发行债券等形式筹集资金。

3、经济适用住房出售以保本微利为原则，由建设行政主管部门会同物价等，部门核实，报市人民政府批准执行。所获利润仍用于经济适用住房建设，实行滚动发展。

4、经济适用住房主要是为参加房改资金统一运转的单位提供房源，以售为主，租售对象是中低收入的家庭。目前首先解决住房困难户、缺房户和无房户，对离退休职工、教师应予优先安排。

5、各房地产开发公司每年建房总量中，经济适用住房要占20%以上。

继续开展集资建房、合作建房、安居工程等，用多种方式解决城镇职工住房问题。

6、经济适用住房开发建设的具体管理办法，由有关部门另行制定。

七、统一政策，加强领导，全面推进住房制度改革

1、县、区要加强领导，健全房改工作机构；要根据《决定》和本方案确定的房改目标、基本内容和任务，兼顾长期目标和阶段性目标，全面规划、统筹安排、分步实施。县、区的房改方案应报市审批，并报省政府备案。

2、在市房改领导小组统一领导下，各有关部门要从有利于推动房改工作出发，各尽其责，密切配合，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

3、所有单位（不论隶属关系），都应执行所在地人民政府对房改的统一部署和规定。对在不同市县及单位出现的交叉辐射问题，要坚持后改的支持先改的，改革步子小的支持改革步子大的。职工家庭成员在不同市、县工作的（含离退休人员），其所在单位一律按照职工住房所在地的房改规定办理。

4、为企业房改创造条件，逐步把企业所承担的住房建设、分配和维修管理职能推向社会，加快实现住房商品化、社会化。

5、各新闻单位要加强房改舆论引导，采取多种形式广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的和意义，宣传本方案的基本内容、任务、实施步骤和有关规定。

6、严肃房改纪律，严格执行国务院和省规定的统一政策。物价、审计、监察等部门要对房改政策执行情况进行监督、检查，对不执行国家、省统一政策和本方案有关规定，低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为，要严肃查处，并予以纠正。

7、原有的房改政策和规定与本方案不一致的，一律以本方案为准。

8、本方案由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

9、本方案自1995年7月1日起施行。

淮北市城镇公有住房出售管理实施细则

第一条  为了促进住房商品化、社会化，加快住房建设，改善城镇居民居住条件，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《安徽省城镇公有住房出售管理办法》，结合本市实际，制定本细则。

第二条  本市市区、建制镇、独立工矿区内国家机关、群众团体、企事业单位自行管理的公有住房，房地产管理部门直接管理的公有住房的出售，均执行本细则。

旧城改造规划区的住房、沿街易改造为营业用房的住房、代管住房、危险住房、产权未定和具有历史保护价值的住房以及市人民政府认为不宜出售的住房，不得出售。

第三条  凡具有本市城镇常住户口的职工、居民家庭，均可向所在单位或现住房的产权单位申请购买住房。

第四条  新建住房以及腾空的旧住房，须先出售后出租，优先出售给无房户、住房困难户；已租用的住房优先出售给现住户。

第五条  公有住房的出售价格分为市场价、成本价或标准价。

市场价，按售房当年该类住房的市场平均价格计算。

成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素计算。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的住房按有关规定评估确定。

标准价，为负担价和抵交价之和，其中负担价和抵交价按国家有关统一规定进行计算。

第六条  每年度公有住房的标准价和成本价，由房改办会同物价、国有资产管理和房地产管理部门按国家统一规定的计算方法测定，报省人民政府批准后公布执行。

第七条  公有住房的实际出售价格，以本细则第五条规定的价格为基价，根据住房的结构、楼层、朝向、装修、设备等因素和地段、环境的不同，进行合理调节。调节系数由市、县房改办会同物价、国有资产管理和房地产管理部门确定。

第八条  出售公有住房按建筑面积（平方米）计价。

第九条  产权单位出售公有住房的价格，须有房地产评估资格的机构评估（国有住房产权不清的，须经国有资产管理部门界定并审批），经所在市、县房改办会同物价、房地产管理等部门审核，报市、县（区）人民政府批准后执行。

第十条  职工、居民家庭按成本价或标准价购买公有住房，每户只能享受一次（限购一套）。在省内易地调动的，所购住房由原售房单位收购后，可在新的工作单位再一次按成本价或标准价购买住房。

第十—条  向职工、居民家庭出售成本价或标准价公有住房实行面积控制，其标准参照《安徽省人民政府关于干部住房标准和分配办法的暂行规定》执行，或按家庭人均建筑面积20平方米之和以内控制（独生子女可按两人计算），超过标准的部分执行市场价。

第十二条  职工、居民家庭按标准价购买现自住用的公有住房，可给予适当折扣，1995年折扣率为5%，以后逐年减少，2000年前予以取消。

第十三条  职工家庭按标准价或成本价购买公有住房，享有一次性工龄折扣，即由售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每一年工龄折扣额，执行市、县房改办当年公布的标准。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

第十四条  职工购买公有住房，可以一次付款，也可以分期付款，或向专业银行房地产信贷部申请抵押贷款。

1、一次付清购房款的，售房单位可给予不超过最终应付房价款20%的折扣，折扣率逐年降低。

2、分期付款的。首次付款额不得少于房价的30%，余款在规定的期限内按月偿还，并付利息，单位不得贴息。分期付款的期限一般不超过10年。分期付款的利率根据分期付款年限比照同期城乡居民储蓄存款利率降低5个百分点确定（5年期以内的按同期计算，5年期以上的按5年期计算）。

3、申请抵押贷款的，须先在受理贷款的专业银行房地产信贷部储蓄房价的30%，贷款额不超过房价的70%。贷款利率按有关规定执行。

第十五条  产权单位以标准价向职工、居民家庭出售公有住房，其个人出资部分在计征固定资产投资方向调节税时，适用零税率。

职工、居民家庭按标准价购买公有住房免交契税；用于自己住的，免征该住房个人出资部分的房产税和个人出资部分的3年土地使用税。

第十六条  职工、居民家庭按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工、居民家庭按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

职工、居民家庭按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处置权和收益权，可以继承；住用5年后可以依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买、租用权；原产权单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。

售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配；5年内确需出售所购住房的，由原产权单位按即时标准价或成本价收购；分期付款尚未付清房款的，不得出售。

第十七条  出售、购买公有住房，产权单位与购房人应签订买卖合同，经所在市、县房改办审核后，分别到住房所在地的房产管理部门和土地管理部门办理住房过户、产权转移登记手续及土地使用权证变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。

产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。

第十八条  加强售房款的管理。出售公有住房回收的资金，除提取10%建立住房共用部位和共用设施的维修基金外，其余按下列规定纳入住房基金，专项用于住房建设和改造：

1、国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；

2、其它公有住房出售收入归单位所有，纳入单位住房基金。

第十九条  公有住房出售时，应确定维修服务的管理组织，负责住房售后维修服务（在未确定前，仍由原产权单位负责）。允许国营、集体、个人等多种经营形式开展住房的维修、装修服务业务。

住房自用部位和自用设备的维修养护，由住房所有人自行负责，费用自理。住房共用部位和共用设施的维修养护，5年内由住房管理单位负责，费用从维修基金中支出：5年后由住房所有人按占有房屋建筑面积的多少合理分摊费用。

第二十条  个人购买公有住房后，要服从有关部门管理，装饰维修时不得擅自改变外形和结构。改造、翻建住房时，须拥有全部的产权，并要服从统一规划，按规定办理审批手续；拥有部分产权的，须征得产权共有者同意后方可进行。

第二十一条  售房单位不得用公款装修公有住房。已装修的，费用单独列出，全部由购房者负担。严禁将装修费用计入房价予以折扣。 ，

第二十二条  凡违反本细则擅自降价出售和倒卖公有住房，使公有财产受到损失的，由房地产、土地、物价、税务、工商行政管理部门按各自职责，依法查处，并视情节建议有关部门追究主要负责人和直接责任人行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条  1993年12月31日前出售的公有住房，须按售房当年的标准价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例，经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，所购住房产权归个人所有。1994年1月1日后出售的公有住房，一律按本细则的规定进行规范。

第二十四条  本细则由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

第二十五条  本细则自1995年7月1日起施行。原有关规定与本细则相抵触的，一律以本细则为准。