淮住建〔2025〕86号

濉溪县、各区人民政府，市各有关部门，商业银行，房地产开发企业：

现将《淮北市区新建商品房预售资金监督管理办法》印发给你们，请认真贯彻落实。

 

 

淮北市住房和城乡建设局

中国人民银行淮北市分行

国家金融监督管理总局淮北监管分局

2025年6月25日 

         

淮北市区新建商品房预售资金

监督管理办法

 

第一章  总则

 

第一条 为进一步加强淮北市商品房预售资金监督管理，防范交易风险、保障买受人的合法权益，促进我市房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《安徽省商品房预售资金监管办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在淮北市区（相山区、杜集区、烈山区）内经批准预售的新建商品房项目，其预售资金的收存、拨付、使用及监管，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》进行商品房预售，购房人按照与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》约定支付的，用于购买标的房屋的资金，包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、一次性付款、分期付款和其他形式的购房款。

第三条 淮北市住房和城乡建设局（以下统称监管部门）负责淮北市区范围内的预售资金监管工作。

中国人民银行淮北市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作，国家金融监管总局淮北分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第四条 商品房预售资金监管实行专户专存、专款专用、全程监管的原则，房地产开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。

第五条 监管部门要会同中国人民银行淮北市分行、国家金融监管总局淮北分局等部门推动房屋交易合同网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。商业银行应安排专人配合做好监管系统的操作，确保监管账户中的资金能够实时查询，配合监管部门查询并提供预售监管资金的明细。

 

第二章 监管银行及账户

 

第六条 监管部门会同中国人民银行淮北市分行、国家金融监管总局淮北分局，综合商业银行的资信状况、监管能力、服务水平、网络技术条件等因素，通过公开招标等方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行（以下简称监管银行）应当通过监管部门门户网站向社会公示。监管银行招标服务期限一般为3年。监管部门负责建立监管银行名录，与监管银行签订《淮北市新建商品房预售资金监管合作协议》，明确双方权利义务关系。

监管部门会同中国人民银行淮北市分行、国家金融监管总局淮北分局每年对全市监管银行组织考核评价，考评合格的，可在下一年度继续承接商品房预售资金监管业务；考评不合格的，暂停承接商品房预售资金监管业务，待整改合格后予以恢复。对于未履行商品房预售资金监管职责及无法承担资金监管工作的，终止承接商品房预售资金监管业务。

第七条 监管银行应当根据本办法的规定及有关协议约定，密切配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作。监管银行应当严格按照监管协议做好监管账户出入账监控，定期与监管部门进行对账，按监管部门要求及时提供房地产开发企业的监管账户及一般账户银行流水，配合监管部门做好企业的流水往来核验，积极配合商品房预售资金监管工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管资金问题的，应当停止拨付，并立即书面告知监管部门。监管银行应当对承接商品房预售资金监管业务的分支机构严格监督，定期检查，及时处置违规行为，并承担相应经济、法律责任。

第八条 为强化监管部门对预售资金的监管责任，保障预售监管资金安全，由监管部门开立监管主账户，将全部预售资金监管账户开设在监管部门名下。避免出现因开发企业自身经济纠纷问题，造成预售监管资金账户被查封、冻结、划扣的情况。

第九条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照一次预售许可申请对应一个监管账户的原则，在项目所在地监管银行开设监管账户，并在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》中载明。

第十条 监管部门、监管银行、房地产开发企业应当签订《淮北市新建商品房预售资金监管协议》，明确预售资金收存和使用方式、违约责任等内容，并在预售资金监管系统中申报对应楼栋监管范围核定监管额度。

第十一条 房地产开发企业申请商品房预售许可时，应当在商品房预售方案中说明预售资金监管计划。预售资金监管计划应当有以下内容：

（一）项目用款计划；

（二）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；

（三）监管银行名称、监管账户名称及账号；

（四）其他需要说明的情况。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当将监管银行名称、监管账户名称及账号等信息在商品房销售场所显著位置，以及监管部门门户网站公示，商品房销售场所同时应有预售资金收存风险提示。

监管账户名称、账号信息通过“淮北住建”微信公众号公示。购房人还可通过“淮北住建”微信公众号查询本人房价款入账及合同备案等相关情况。

第十二条 监管账户设立后原则上不得变更，确需变更的，应经监管部门审核同意。监管账户发生变更的，房地产开发企业应将原监管账户余额划转至变更后的监管账户，账户变更信息应在售楼现场进行公示，并书面告知相关银行及买受人。  

 

第三章  预售资金的收存

 

第十三条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。房地产开发企业应当将监管账户作为预售资金收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管资金账户作为收款账户。购房人应通过预售资金监管专用POS机、银行转账等方式，将首付款、分期付款、一次性购房款等全部直接存入对应的监管账户，房地产开发企业应当开具收款凭证。系统确认首付款、分期付款或一次性购房款足额到账后，监管部门方可完成商品房买卖合同网签备案。

购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到款账户。贷款银行、住房公积金中心在签订商品房贷款合同时应查验收款账户是否为预售资金监管账户，在发放商品房购房贷款时，要将按揭贷款、公积金贷款等资金全额划转至对应的预售资金监管账户，不得划转至其他账户，不得擅自划扣监管账户内的资金。

监管银行收到预购人缴存、按揭贷款发放银行或住房公积金管理部门转入的房款后，要即时将信息传至监管部门。监管银行发现商品房买卖合同备案90天后，按揭贷款仍未存入监管账户的，书面告知监管部门。

第十四条 监管部门建立预售资金到账异常预警机制。本通知施行后监管账户已到账预售资金总额与应到账预售资金总额的比例不足85%时，监管部门停止受理该项目预售资金使用申请。房地产开发企业以购房人未能及时交付购房款，或贷款银行未能及时释放按揭款等原因要求暂时核减应到账预售资金总额的，应提供证明上述情况的材料报监管部门审核。

 

第四章  预售资金的拨付和使用

 

第十五条 监管账户内的商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指确保本项目竣工交付所需要的资金。重点监管资金用于支付项目建设必需的农民工工资、施工进度款、建筑材料、设备等相关费用，不得用于缴纳土地款、罚款，以及支付借（贷）款本金和利息、营销费用、房地产开发企业员工工资等。

重点监管资金额度按栋核准，由监管项目的工程建设费用总额（含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用）组成，工程建设费用总额按商品房建设工程单位综合造价乘以监管楼栋的预测绘面积核定。全装修预售项目重点监管资金在毛坯建设工程造价基础上按照每平方增加1000元。监管账户存续期间，监管银行不得随意划扣，设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

一般监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金，可由房地产开发企业提取使用，用于支付本项目有关农民工工资、工程款、税款、房地产开发贷款等。

第十六条 房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金：

（一）地下结构完成后，达到规划设计总层数三分之一时，毛坯商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的70%，全装修商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的75%；

（二）达到规划设计总层数二分之一时，毛坯商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的50%，全装修商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的55%；

（三）达到规划设计总层数四分之三时，毛坯商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的45%，全装修商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的50%；

（四）达到主体结构封顶的，毛坯商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的40%，全装修商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的45%；

（五）达到外立面完工的，毛坯商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的30%，全装修商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的35%；

（六）分户验收通过，毛坯商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的20%，全装修商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的25%；

（七）完成竣工验收备案的，商品房项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的10%；

（八）完成房屋所有权首次登记的，项目重点监管资金余额不低于总重点监管资金额度的3%。剩余的重点监管资金根据项目后期质保及信访投诉情况分别予以退还。完成房屋所有权首次登记后两年内未发生重大信访投诉或发生信访投诉后妥善处理的，第一年退还总重点监管资金额度的2%，第二年退还总重点监管资金额度的1%（房屋所有权首次登记且留存够总重点监管资金额度的3%后，超出部分资金使用不再限制用途）。

第十七条 核准使用的每笔重点监管资金的30%直接划入本项目农民工工资专用账户，确保用于支付农民工工资，但已按要求支付农民工工资的除外。

第十八条 信用等级为AAA级的房地产开发企业，监管标准在现行标准基础上降低10%。房地产开发企业信用等级以上一年度住建部门公布的等级评价结果为依据(2025年度房地产开发企业信用等级以本办法印发之日前最新公布的等级评价结果为依据）。

确定为高品质住宅试点的项目，预售资金监管标准在现行基础上降低10%（该条优惠条款不与其他优惠政策相叠加，由企业自行选择适用条款）。

房地产开发企业本年度有违法违规行为，被监管部门行政处罚的，取消预售资金监管优惠政策，并在当年度内不得再次申请相关监管优惠政策。

第十九条 房地产开发企业申请使用重点监管资金，应提交以下资料：

（一）资金拨付申请表、经办人身份证明材料、材料真实性承诺书；

（二）申请向本项目施工单位或者供水、供电、供气等单位支付款项的，提供与上述单位的施工合同及对应银行账户；

（三）监管账户对账单；

（四）其他需要的相关材料。

监管部门根据工作实际，结合必要的节点现场核查，自受理申请之日起5个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《商品房交易监管资金拨付通知书》；不符合条件的，应当驳回使用申请，并说明理由。

第二十条 监管账户累计入账资金超过重点监管资金总额,房地产开发企业可以提交《商品房预售资金一般监管资金使用申请表》及经办人身份证明材料，申请使用一般监管资金。监管部门应当自受理之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《商品房交易监管资金拨付通知书》；不符合条件的，应当驳回使用申请，并说明理由。

第二十一条 监管银行应当依据监管部门出具的《商品房交易监管资金拨付通知书》，在1个工作日内办理完成资金拨付。

第二十二条 监管银行发现存入房地产开发企业一般账户的款项为应存入监管账户的购房款的，应督促其存入监管账户，并书面告知监管部门。

第二十三条 房地产开发企业为保项目交付确需支付必要的工程款、材料款等情形的，虽不满足拨付节点条件，但经属地政府审核提出意见建议，监管部门可以调整建设工作节点拨付比例提前拨付预售资金。为防控项目风险，房地产开发企业须将价值拨付金额两倍的项目可售房屋（房屋价值按照发展改革部门认定的备案价格计算）网签预告登记至属地平台公司名下完成备案后，监管部门方可调整工程建设节点拨付比例提前释放对应监管资金，同一栋楼同一节点只能超提一次。项目重点监管资金达到监管账户应留存额度后，监管部门可取消预告登记备案手续，允许房地产开发企业自行销售。经监管部门和属地政府研判存有逾期交付风险的，则房地产开发企业须无条件配合属地政府将上述备案房源依法变现保障项目建设交付。

第二十四条 预售商品房项目出现重大风险时，由项目所在地政府设立应急监管账户，也可按照《淮北市逾期交房托管资金管理使用办法》，实行封闭管理，保障项目资金安全，优先用于项目有关工程建设，保障农民工工资支付；未设立应急监管账户又确需支付的，经监管部门集体研究确定。

 

第五章  预售资金监管的解除

 

第二十五条 商品房项目完成房屋所有权首次登记后且监管协议无其他约定的，根据项目后期质保及信访投诉情况确定解除商品房预售资金监管的时间。到达解除时间后，房地产开发企业提交项目总产权证书、经办人身份证明等相关材料，申请解除商品房预售资金监管。

第二十六条 监管部门应当自受理申请之日起4个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《新建商品房预售资金监管账号撤销监管通知单》；不符合条件的，驳回申请并说明理由。监管银行应当依据监管部门出具的通知书，在2个工作日内办理完成解除。

第二十七条 房地产开发企业与购房人协商解除商品房买卖合同关系的应提供退房退款申请、购房人付款凭证、商品房预售合同及撤销备案证明等有关材料申请解除退款部分的监管。监管部门应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《商品房交易监管资金退款拨付通知书》，不符合条件的驳回申请并说明理由。监管银行应当依据监管部门出具的通知书，在1个工作日内将监管资金退回购房人指定的个人账户和贷款银行账户。

 

第六章  监督管理

 

第二十八条 房地产开发企业有下列行为之一的，监管部门应当责令限期整改，可以暂停监管资金拨付，并记入企业信用档案，向社会公示。逾期未改正的，应当暂停商品房预售和合同网签备案。造成严重后果的，依法追究法律责任:

（一）未按规定将商品房预售资金直接并全部存入监管账户，或者以其他方式变相逃避预售资金监管的；

（二）以提供虚假材料等欺骗、隐瞒方式申请或者套取预售监管资金的；

（三）未按规定使用预售监管资金的；

（四）挪用商品房预售监管资金的；

（五）存在工程质量投诉和信访未处理到位的；

（六）其他违反本办法或者监管协议的行为。

第二十九条 施工、监理等项目相关单位通过出具虚假证明或者采取其他方式协助房地产开发企业违规申请、套取、使用预售监管资金的，由相关部门对责任单位和责任人予以处理，并计入企业信用档案，向社会公示。由此导致资金被挪用、转出的，负责追回；无法追回的，承担赔偿责任。

第三十条 监管银行有下列行为之一的，监管部门约谈涉事银行、责令限期整改，并将其违规违约线索移交国家金融监管总局淮北分局，由国家金融监管总局淮北分局依法依规处理。监管银行完成整改之前，监管部门应暂停该行新增监管账户开户权限；监管银行未完成整改的或多次发生以下情形的，监管部门可取消合作关系，5年内在本市不能承担商品房预售资金监管业务。

（一）未将预售资金按规定直接存入监管账户的;

（二）未经监管部门审核同意，擅自拨付、挪用、划扣监管资金的;

（三）擅自截留、挪用或拖延支付商品房预售资金的;

（四）未按照本规定与预售监管系统达到信息系统匹配的、或者未达到信息系统共享标准的、共享数据不准确、不及时、不全面的；

（五）其他违反本办法或者监管协议的行为。

监管银行未经监管部门审核同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第三十一条 按揭银行不按本办法规定，未直接将按揭贷款划转到预售资金监管账户的，由监管部门约谈涉事银行、责令限期整改，并将其违规违约线索移交国家金融监管总局淮北分局，由国家金融监管总局淮北分局依法依规处理。如按揭银行是预售资金监管入围银行的，监管部门将解除监管协议或暂停、取消其经办银行资格。

第三十二条 人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当立即告知监管部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）规定。

第三十三条 相关部门和单位工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为的，应当承担相应的法律责任。

 

第七章  附则

 

第三十四条 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，形象进度达到主体结构的1/3可申请办理预售。

第三十五条 符合以下情形的，可不纳入监管范畴：

（一）土地出让合同中明确用于征收安置的新建商品房预售房源。

（二）单位整栋购买的，且购买人同意不纳入监管的非住宅类新建商品房预售项目。

（三）其他政策规定可不纳入监管的项目或房源。

第三十六条 本办法由淮北市住房和城乡建设局负责解释，濉溪县可参照本办法执行。本办法自印发之日起施行，有效期2年。在执行过程中，国家、省另有新规的从其规定。原《关于印发<淮北市商品房预售资金监督管理办法>的通知》（淮住建〔2023〕152号）和《关于进一步规范优化市区商品房预售资金监管工作的通知》（淮住建〔2024〕109号）同时废止。