淮北市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见

濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

　　为进一步加强全市物业管理工作，提升物业服务水平，扶持和促进物业服务行业健康、快速发展，改善人居环境，打造精美城市，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，制定本意见：

　　一、指导思想

　　认真贯彻党的十八大提出的“在改善民生和创新管理中，加强社会建设”的战略部署，解决当前我市物业管理工作的重点、热点和难点问题，规范物业管理，提高管理和服务水平，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康发展，积极推进文明创建工作，努力建设精致淮北。

　　二、目标任务

　　打造一批物业管理品牌企业，培育一批国优、省优、市优物业项目，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。确保新建住宅项目物业管理覆盖率达到100％，5年内，力争城区物业管理覆盖率达到85％以上。

　　三、基本原则

　　1. 坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业健康发展。

　　2. 坚持条块结合、属地管理的原则。建立市级监督指导、区（县）级主抓、街道办事处（镇）及社区居委会属地管理的物业管理新体制，积极推进物业管理权力下放、重心下移，切实解决物业管理中各类矛盾和问题。

　　3. 坚持市场化主导、政府分类管理的原则。对新建物业项目通过招标，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理；对公租房、廉租房等保障性住房和低保、特困家庭，实行物业服务费财政补贴政策；对创建成全国示范、省优、市优的物业项目，实行政府“以奖代补”政策；对无物业服务的老旧小区，鼓励物业服务企业和社区物业服务中心积极参与接管，政府给予财政补贴，促进市场化运营。

　　四、规范管理

　　（一）推进建设单位管理规范化。

　　1. 进一步完善新建物业项目配套设施建设。市（县）国土、规划、建设、房管等部门要对新建住宅小区物业服务用房和共有设施设备的用地、规划、设计及建设严格把关。市（县）房管部门参加物业服务用房的规划审查，规划部门应当在审定修建性详细规划时确定物业服务用房的位置和面积，并在建设工程规划许可证中予以标注。物业服务用房已经规划许可，不得擅自变更，因规划调整确需变更的，应经市（县）房管部门审查确认，提出书面意见。物业服务用房应当规划在地面以上，二层以下（含二层），位于小区主要出入口或方便小区物业管理、交通便利的位置，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。对分期开发建设的项目，物业服务用房应当在前期规划、配建。区房管部门参与新建项目配套设施建设的竣工验收。加强对新建项目物业管理的智能化、信息化建设，实行物业管理“一卡通”门禁系统。

　　2. 建设单位应当在申领商品房预售许可证或现房销售备案前向房管部门提交标注物业服务用房的具体位置、面积、配置标准的书面承诺，以及物业配套建筑、设施设备清单和产权归属说明等材料。物业服务用房产权归全体业主所有，只登记不发证。物业管理区域内人防工程的使用必须征得市人民防空主管部门同意，符合安全、防火等管理规定，不得影响战时使用效能。

　　3. 严把新建物业项目的市场准入关。市房管部门负责建立全市统一的物业管理招投标平台，新建物业项目应当通过全市统一的物业管理招投标平台公开招标，为选聘物业服务企业提供指导、监管和服务。

　　项目建设单位要在办理商品房预售许可证前，完成前期物业管理招标并向房管部门备案工作；对采用协议方式选聘物业服务企业的项目，须经市（县）房管部门批准后方可实施。

　　4. 做好物业项目的承接查验工作。对前期物业管理的项目，建设单位应与选聘的物业服务企业共同做好物业承接查验工作，对发现的问题要在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时限内落实整改。双方要办理好总体移交和单项移交手续。物业服务企业要建立物业档案资料清册，并报房管部门备案。

　　对物业服务企业撤离的项目，有业主委员会的，物业档案资料移交给业主委员会，由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；无业主委员会的，移交给社区居委会，由社区居委会移交给新选聘的物业服务企业。撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费等理由拒绝移交物业档案资料。移交方与承接方应对照物业档案资料清册进行查验，并做好新一轮查验接收工作。

　　各级房管部门、街道办事处（镇）负责做好移交与承接过程中的备案、监管、指导工作。

　　5. 鼓励由开发建设单位与物业服务企业在合同中约定支付开办费，开办费支付标准按总建筑面积在十万平方米以下的暂按2元／平方米标准缴纳；总建筑面积超过十万平方米的，超过部分暂按1元／平方米标准缴纳。开办费用于物业服务用房装修、购买必需的物资装备，所购置的物资装备归全体业主所有，物业服务企业应向全体业主公示。物业服务企业退出时需移交给业主委员会或社区居委会。市、区（县）房管部门负责监督、指导该资金的使用。

　　（二）推进物业服务企业管理规范化。

　　1. 建立健全物业服务企业信用管理体系和物业服务企业动态监管制度。对物业服务企业实行动态考核，对表现较好的企业记入诚实信用档案并给于表彰；对服务不好、投诉较多又不及时整改的，记入诚实信用档案并列入“黑名单”，向社会公布，并依法处罚。

　　2. 市房管部门要定期对物业服务企业进行资质复核，划分信用等级（优秀、合格、不合格），实施差别化管理。积极构建物业服务企业、业主及业主委员会、街道办事处（镇）和社区居委会、主管部门的多方评价体系。

　　3. 建立物业服务事项公开公示制度。物业服务企业将物业服务合同约定的服务标准、收费标准等内容全面公开公示，主动接受监督；对于实行包干制收费的物业服务企业，每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细，让业主明明白白消费。

　　4. 探索建立物业服务履约保证金制度。为督促物业服务企业履行服务合同，提高服务质量，物业服务企业在中标物业管理项目后，在物业服务合同中予以明确约定缴纳物业服务履约保证金。项目总建筑面积10万平方米以内的，每平方米暂按l元缴纳；l0万一20万平方米的，10万以上超出部分暂按每平方米0.3元缴纳；20万平方米以上的，20万以上超出部分暂按每平方米0.2元缴纳。

　　5. 实行物业服务企业退出机制。物业服务企业退出时，区（县）房管部门和街道办事处（镇）要加强对解聘、选聘物业服务企业工作的指导。

　　（三）推进物业专项维修资金管理规范化。

　　市房管、财政等部门要根据有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，规范资金交存、账户设置、使用管理和应急维修等程序，加强对物业专项维修资金归集和使用的监管，实现物业专项维修资金的保值、增值，维护所有权人的合法权益。

　　（四）推进业主自律自治规范化。

　　1. 业主、业主大会、业主委员会应当依法维护业主在物业管理中的权利，充分履行义务。区（县）要把辖区内业主大会和业主委员会的组建、管理纳入社区管理的范畴；区（县）房管部门和街道办事处（镇）要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的监督指导。

　　2. 对已成立业主委员会的，各街道办事处（镇）要建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作机制，大力推进联席会议制度，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　（五）推进物业管理的工作机制运行规范化。

　　市房管部门、各区（县）及街道办事处（镇）、社区居委会要按照“条块结合，属地管理”的原则，依据职责分工，落实责任，积极推进市级监督指导、区（县）级主抓、街道办事处（镇）及社区居委会属地管理工作机制的正常运行。

　　市国土、规划、建设、市容等相关部门要依据职责分工，密切配合，加大执法监管力度，共同抓好物业管理相关工作，切实提升全市物业管理水平。

　　五、创新机制

　　（一）建立质价相符的物业服务收费机制。

　　市物价部门应当会同市房管部门根据《安徽省物业服务收费管理办法》和《安徽省住宅区物业服务标准》等相关规定，对住宅区物业服务收费实行分级、分类政府指导价，并根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，建立普通住宅物业服务收费标准的动态调整机制，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整公布。

　　（二）建立提高物业服务费收缴率的保障机制。

　　1. 各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对不按时缴纳物业服务费的业主或使用人，采取教育、行政、法律等手段进行催缴。

　　2. 对拖欠物业服务费的公职人员，物业服务企业上门催缴并在小区公示后仍不缴纳的，由街道办事处（镇）、社区居委会协助物业服务企业发函至其所在单位催缴，由所在单位负责对当事人做好催缴工作。

　　3. 对无故长期拖欠物业服务费的党员干部，由街道办事处（镇）、社区居委会协助物业服务企业发函至欠费人所在单位催缴，建议各级组织部门将缴纳物业费情况作为考核干部情况的内容之一。

　　4. 对无工作单位的业主或使用人，经多次催交仍拒缴物业服务费的，由社区居委会和业主委员会督促其限期缴纳物业服务费。

　　5. 对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业依法向人民法院起诉或向市仲裁委申请仲裁。人民法院应建立欠缴物业服务费立案、审判的绿色通道，依法从快判决。

　　6. 支持鼓励放贷单位对需要办理贷款的业主或使用人，将物业服务费缴纳情况纳入银行贷款诚信信息采集系统，物业服务企业或社区居委会应当据实出具物业服务费缴纳证明。

　　7. 二手房交易时，原房屋所有权人必须凭物业服务收费交清证明办理过户手续。物业服务合同中有约定滞纳金的，滞纳金与物业服务费需一并缴纳。

　　8. 物业服务企业在签订物业服务合同时，应在合同中约定双方违约责任的处罚条款及制约欠缴物业服务费的措施。探索建立住宅区物业服务费缴纳与水费、电费、燃气费统一缴纳“一卡通”试点，取得经验后逐步推开。

　　（三）建立物业分类扶持机制。

　　1. 对于不具备物业管理条件的老旧小区，社区居委会按照“政府扶持、依托社区、居民自治”的原则，每5万平方米左右建立一个社区物业服务中心，为老旧小区的环境卫生、绿化养护、排水管网清淤改造及公共设施设备的日常维护等提供基本服务。市、区财政每年按l：l的比例，补贴每个社区物业服务中心4万元办公经费；业主暂按缴纳0.20元／月／平方米的标准缴纳综合服务费。

　　2. 对于新建的保障性住房项目，建设单位应当按照有关规定标准配建物业服务经营性用房，其收益用于弥补物业服务费和物业专项维修资金的不足，专户存储，市、区（县）房管部门负责监督、指导该资金的使用。

　　3. 各级政府要按照“扶持弱者、共同负担”的原则，有针对性地对保障性住房和低保户进行物业服务费补贴。对市区公租房、廉租房小区，按照不带电梯0.30元／平方米／月、带电梯1.0元／平方米／月的基本标准计算物业服务费，业主暂按照不带电梯0.20元／平方米／月、带电梯0.50元／平方米／月缴纳物业费，其差额部分从公租房、廉租房收取的租金和物业服务经营性用房收益中解决，不足部分由市、区财政按1：l比例依据考核结果以“以奖代补”形式进行补贴。

　　4. 对于低保户、特困户，其物业服务费实行减免政策。每年初，由物业服务企业或社区居委会向小区所在的街道办事处（镇）申报，区房管部门汇总并经区审核后，由市房管、财政部门共同研究上报市政府批准，市、区财政按1：l比例进行补贴。

　　（四）实行鼓励物业服务企业做大、做强的政策扶持机制。

　　1. 各级各部门要积极引导物业服务企业开展创优、争优活动，鼓励物业服务企业争创全国示范、省优及市优物业服务项目。在小区、办公楼、商业、医院、学校、工厂等不同物业类型中培育出一批典型，充分发挥先进企业引路、以点带面的示范带动作用；对于全国示范、省优、市优的物业项目，实行以奖代补政策，市、区（县）财政按照1：1比例分别给予2万元、1万元、5000元奖励。物业服务企业资质由三级升至二级、二级升至一级的，分别给予1万元、2万元奖励。以支持一批服务较好的物业服务企业更好更快地发展，提升全市物业服务行业整体水平。

　　2. 对于信誉好的物业服务企业，经市、区（县）房管部门考核合格后，并由地税部门审核，财政部门对其当年税收地方留成部分按税收机制返还物业服务企业；对住宅区物业服务区域内用于服务业主的用水、用电实行居民生活用水、用电价格。

　　（五）建立综合执法进社区机制。

　　按照“区（县）牵头，公安、市容、规划、建设、环保”等多家部门综合执法进社区的原则，处理物业管理中的矛盾和难点问题。公安、市容、规划、建设、环保、工商等相关部门应依据各自职责，分工协作，密切配合，制止和查处日常巡查发现的违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违规行为。

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。

　　1. 调整充实淮北市物业管理工作领导小组，分管市领导任组长，相关单位分管负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在市房管局。

　　2. 领导小组建立定期联席会议制度，根据需要不定期召开联席会议，协调解决物业管理工作中的各种问题。

　　（二）健全管理机构。

　　1、各区（县）人民政府要成立相应的组织机构，贯彻落实物业管理各项具体工作。

　　2. 充实各级物业管理工作人员，设置市、区（县）、街道办事处（镇）和社区居委会物业管理专职岗位，保障物业管理工作落到实处。

　　（三）经费保障。

　　各级物业管理工作人员工资、办公经费和补贴资金列入同级财政支出，经费来源按原渠道解决。其中涉及市本级补贴资金由市房管部门考核后，根据结果采取以奖代补方式从其管理的相关资金中支付。

　　（四）考核奖惩。

　　1. 市政府将物业管理工作纳入年度目标考核范畴，实行统一领导、统一协调、统一考核，协调落实各级、各部门的工作职责，形成齐抓共管的良好局面。

　　2. 各级各部门要加强考核，严格奖惩。市政府设立物业管理工作考核、奖励专项资金，由市房管部门协同市目标管理部门负责考核各区（县）和相关部门物业管理工作，结合考核结果和日常工作情况，对符合奖励条件的区（县）、相关部门和物业服务企业进行奖励。

　　3. 区（县）要建立居委会日查、街道办事处（镇）周查、区月查的工作机制；形成区（县）考核街道办事处（镇）、街道办事处（镇）考核社区居委会和物业服务企业的物业管理与服务考核奖惩体系。

　　本意见自发布之日起执行。

　　濉溪县物业管理工作可参照本意见实施。

　　　

2014年11月25日